賃貸経営の収益
低金利が続く中、預貯金の金利での収入は殆ど期待できません。せっかくの資金を眠らせずに、比較的少ないリスクで運用できるのが「賃貸住宅経営」です。賃貸住宅は、長期にわたって安定した入居者を確保でき、月々の現金収入は豊かな老後を過ごすための私的年金としても魅力です。
しかし、その地域の入居者ニーズにあった建物を建て、家賃設定や維持費などしっかりした経営計画が必要です。特に賃貸経営のリスクである空室問題で頭を悩ませている方は多いと思います。空室が多ければ得られる収入は減少するだけでなく、維持に必要な費用も大きな負担となります。
そこで、燦燦不動産では、「賃貸価格の予想」、「補修費用」などを考慮した計画書を作成いたします。当社の利益を考えるのではなく、オーナー様が無理なく、安心して資産を増やせる事を第一に考えご提案させて頂きます。
賃貸管理のみもOK
賃貸経営は様々な業務があり、個人で行うにはとても大変です。
①トラブル対応（家賃滞納、クレーム対応など。）
特に家賃滞納は、個人の金銭に係るデリケートな問題です。燦燦不動産に管理を任せることで、入居者と直接関わることなく問題解決でき、精神的な
負担を軽減することができます。
②手続き（時間の節約）
事務作業や入居・退去に関する諸手続きなどを個人で行うには、専門知識や時間と手間がかかってしまいます。燦燦不動産に管理を任せることで、オ
ーナー様も本業に専念しながら、入居者にも満足のいくサービスをお届けすることができます。
③アフターケア
退去時の備品交換、ハウスクリーニング、リフォーム、鍵交換、入居募集の宣伝など様々な対応が必要になります。燦燦不動産に管理を任せること
で、入居・退去もスムーズに進み、オーナー様は最終的な判断をするだけになります。
税金
【固定資産税・都市計画税】
固定資産税は、土地・建物などを所有している限り毎年かかる税金です。
固定資産税の「評価額」をもとに「課税標準額」が設定され、それに税率をかけて算出されます。
更地であれば、「評価額」はそのまま「課税標準額」になりますが、賃貸住宅などの住宅を建てると、「住宅用地の課税標準の特例」により「課税標準額」は１/3（都市計画税は2/3）になります。
さらに1戸あたりの敷地面積（敷地面積÷住居の数）が200㎡以下なら、「小規模住宅用地の特例」により固定資産税の課税標準額は、1/6（都市計画税は1/3）までになり、税負担が大幅に削減されます。
建物にかかる固定資産税も、新築の賃貸住宅の場合、一定の条件を満たせば3年間（3階建て以上の準耐火構造・耐火構造の場合は5年間）、住居部分（1戸当たり120㎡が限度）に相当する税額が1/2に軽減されます。
【相続税】
相続税の評価は、原則的には相続開始時の時価とされています。土地・建物といった不動産の場合、評価額は一般的には時価より低く、特例によってさらに低くなる場合もあることから、現預金で相続するより有利だと言われています。
宅地の場合、土地は国税局が決定する路線価（公示価格のほぼ80％程度）を基準に評価額がきまります。建物は固定資産税の評価額（建築費の60％程度）がそのまま相続税の評価額になります。
所有する土地に賃貸住宅を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地の評価」によって路線価のさらに80％程度に減額され、建物も「借家権割合」に応じて控除されるので固定資産税評価額のさらに70％程度に減額されます。
【所得税】
「賃貸住宅経営」では毎月の家賃収入などから「不動産所得」が生じ、給与所得や事業所得など他の所得があればそれらを合計して確定申告します。この申告所得をもとに所得税の額が決まります。
「賃貸住宅経営」はひとつの事業であり、所得を計算する際「必要経費」が認められます。実際にはその事業年度に支出しないのに税務上では費用に計上される「減価償却費」をはじめ様々な必要経費が認められており、それらを差し引いた所得を申告できるので、所得税を軽くする効果が生まれます。
所得税の申告には「白色申告」と、一定の条件のもと色々な特典を有する「青色申告」があり、青色申告で行えばさらに税務効果が高まります。
「損益通算」できる２種類以上の所得の中に赤字の所得（たとえば不動産所得）と黒字の所得（たとえば給与所得）がある場合、一定の順序に従って黒字の所得から赤字の所得を差し引いて申告できるので、黒字の所得にかかる税負担を軽減することができます。
利回り
賃貸アパート経営などでよく聞かれる利回りという言葉。
特に耳にする「利回り13％！」、「利回り12％！」まぁこんな数字ないですね！！
魅力な物件に聞こえますが、どんな計算してもこの数字は、正直難しいです！！
収支計画でも借入金が多くなればなるほど、利益を出すのが難しいのも現実です。金利は4.5%ぐらいで考えてみてください。
なるべく自己資金を用意して、借入金を少なくしてから挑戦することをオススメします。（不動産会社がこんなことを言うと怒られそうですが・・・）
現在、「自己資金ゼロからでも出来る」などといわれていますが、正直オススメしません。
特に問題が入居率です。
特にこれが利回りに影響してきます。建物が新しい時期は入居率も良く、利回りも良いですが、建物が古くなれば入居率は低下し、修繕費も増大していきます。
利回りを計算するときに最低でも修繕積立金を賃料の5％以上で考える方が良いと思います。
そして、地域のニーズを考えることです。その地域に人気の間取りなどがあります。「人気＝利益が出る」とは限りませんが、目安にはなると思います。
もしかしたら、まだ潜在ニーズもあるかもしれません。そんなことを考えると地域のニーズを調べるのは、必ず必要です。
そんな情報は地域の不動産会社が多くの情報を持っていますが、もしかしたら都合の良い情報だけ伝えるかもしれないので、自分自身で調べてみることをオススメします。
戸建賃貸経営がオススメです！！
燦燦不動産の近隣地域では、戸建をオススメします。
正直、大きな利益は出にくいですが、かなり安定した収益が見込めます。
戸建は、建築費が高いなどのデミリットはありますが、入居期間も比較的長く、築年数が20年でも入居率が90％ほどあります。
現在の賃貸市場では、戸建住宅の需要に応じた供給がなされていないため、希少性も高く、効率の良い賃貸経営ができます。
戸建住宅は、一棟単位で独立しているため、相続や売却する際にもスムーズに行うことができます。
燦燦不動産では、様々な取引業者がありますので、建築費なども安くご提案することができると思います。
事業計画から賃貸管理までトータルで企画致しますので、お気軽にご相談ください。
燦燦不動産では無理な挑戦はしません。計算方法なども正直にお伝えします。オーナー様が安心して、賃貸経営ができ、笑顔になれるように全力で取り組みます。
納得ができないときは、素直に断ってください。営業電話なども一切行いませんので、少しでも興味がある方は、お気軽にご来店ください。
